كيف تعيد صراعات الشرق الأوسط تشكيل سوق العقارات في كندا؟
كتب : علي بدري ميسيساغا – اونتاريو .

في زمن العولمة الاقتصادية، لم يعد من الممكن عزل سوقٍ محلي عن التحولات الدولية الكبرى. فالأحداث الجيوسياسية، وخصوصًا الصراعات في مناطق حساسة مثل الشرق الأوسط، باتت تُحدث تموجات تمتد عبر القارات، لتصل في نهاية المطاف إلى قطاعات تبدو ظاهريًا بعيدة، مثل سوق العقارات في كندا. هذه العلاقة، وإن بدت غير مباشرة، إلا أنها عميقة ومركّبة، وتخضع لسلسلة من التفاعلات الاقتصادية التي تبدأ من الطاقة ولا تنتهي عند قدرة الأفراد على شراء منزل.
عندما يتصاعد التوتر في الشرق الأوسط، فإن أول ما يتأثر هو سوق النفط. فالمنطقة تمثّل شريانًا رئيسيًا لإمدادات الطاقة العالمية، وأي تهديد للاستقرار فيها ينعكس فورًا على الأسعار. ارتفاع النفط لا يعني فقط زيادة تكلفة الوقود، بل ينعكس على كلفة النقل والإنتاج، ومن ثم على أسعار السلع والخدمات بشكل عام. وهكذا يدخل الاقتصاد العالمي، بما فيه الاقتصاد الكندي، في موجة تضخمية تتجاوز حدود قطاع الطاقة. في كندا، حيث يُراقب Bank of Canada معدلات التضخم بدقة، يتحول هذا الارتفاع إلى عامل ضغط رئيسي على السياسة النقدية. فالبنك المركزي، في سعيه للحفاظ على استقرار الأسعار، يلجأ عادة إلى رفع أسعار الفائدة كوسيلة لتهدئة الاقتصاد. غير أن هذا القرار، وإن كان يستهدف التضخم، فإنه يترك أثرًا مباشرًا على سوق العقارات، لأن تكلفة الاقتراض تُعدّ العامل الأكثر حساسية في تحديد القدرة الشرائية للأفراد.
إن العلاقة بين أسعار الفائدة وسوق العقارات ليست مجرد علاقة نظرية، بل هي علاقة عضوية. فمع ارتفاع الفائدة، ترتفع الأقساط الشهرية للرهن العقاري، ويصبح التمويل أكثر كلفة، ما يؤدي إلى تراجع عدد المشترين القادرين على دخول السوق. هذا التراجع لا يعني بالضرورة انخفاضًا فوريًا في الأسعار، بل غالبًا ما يظهر في صورة تباطؤ في حركة البيع والشراء، وانخفاض في حجم المعاملات، وهو ما لوحظ في تقارير حديثة نقلتها وسائل إعلام كندية مثل Global News.
ولا يتوقف الأمر عند هذا الحد، إذ إن التوترات العالمية تؤثر أيضًا على الأسواق المالية وسعر العملة. فقد أشارت تقارير Reuters إلى تراجع الدولار الكندي في ظل حالة عدم اليقين المرتبطة بالأحداث في الشرق الأوسط. هذا التراجع يؤدي إلى زيادة تكلفة الواردات، ما يعزز الضغوط التضخمية مرة أخرى، ويُدخل الاقتصاد في حلقة متكررة من الارتفاعات السعرية التي يصعب كبحها بسرعة. من ناحية أخرى، لا يقتصر تأثير الصراعات على جانب الطلب، بل يمتد بعمق إلى جانب العرض في سوق العقارات. فارتفاع أسعار الطاقة والمواد الخام يرفع من تكاليف البناء، وهو ما يدفع شركات التطوير العقاري إلى إعادة تقييم مشاريعها. في بعض الحالات، يتم تأجيل المشاريع أو تقليصها، وفي حالات أخرى قد يتم إلغاؤها بالكامل. هذا التباطؤ في وتيرة البناء يُعدّ عاملًا حاسمًا في بلد مثل كندا، الذي يعاني أصلًا من فجوة بين العرض والطلب في قطاع الإسكان. وهنا تظهر مفارقة لافتة: ففي حين تؤدي أسعار الفائدة المرتفعة إلى كبح الطلب على المدى القصير، فإن تراجع البناء يؤدي إلى تقليص العرض على المدى الطويل، ما قد يخلق ضغوطًا تصاعدية على الأسعار في المستقبل. بمعنى آخر، فإن التأثير النهائي للصراعات ليس خطيًا، بل يتغير مع الزمن، وقد ينتقل من التهدئة المؤقتة إلى إعادة إشعال السوق لاحقًا. إلى جانب هذه العوامل الاقتصادية، تلعب نفسية المستثمرين دورًا لا يقل أهمية. ففي أوقات عدم الاستقرار، يسود الحذر، وتتراجع شهية المخاطرة، ما يؤدي إلى تباطؤ في الاستثمارات العقارية. غير أن هذا الحذر لا يدوم دائمًا، إذ إن المستثمرين يبحثون في نهاية المطاف عن الاستقرار، وكندا تُعدّ من الدول التي تتمتع بسمعة قوية كملاذ آمن. لذلك، فإن استمرار الاضطرابات في مناطق أخرى قد يدفع رؤوس الأموال إلى التوجه نحو السوق الكندي، خصوصًا في المدن الكبرى التي تتمتع بسيولة عالية وطلب مستقر نسبيًا. ومع ذلك، لا يمكن تعميم هذا التأثير على جميع مناطق كندا. فالتباين الإقليمي يلعب دورًا مهمًا في تحديد طبيعة الاستجابة. على سبيل المثال، قد تستفيد المقاطعات المنتجة للطاقة مثل ألبرتا من ارتفاع أسعار النفط، ما ينعكس إيجابًا على النشاط الاقتصادي المحلي، ويعزز الطلب على العقارات. في المقابل، تكون المدن الكبرى مثل تورونتو وفانكوفر أكثر حساسية لأسعار الفائدة، نظرًا لاعتمادها الكبير على التمويل العقاري، وبالتالي تتأثر بشكل أكبر بارتفاع تكاليف الاقتراض. من خلال هذا التحليل، يتضح أن تأثير الصراعات في الشرق الأوسط على سوق العقارات في كندا لا يحدث بشكل مباشر، بل عبر شبكة معقدة من العلاقات الاقتصادية. فالحرب لا تغيّر أسعار المنازل بحد ذاتها، لكنها تُحرّك العوامل التي تحدد هذه الأسعار، وعلى رأسها التضخم وأسعار الفائدة وتكاليف البناء وسلوك المستثمرين. في المحصلة، يمكن القول إن العامل الأكثر تأثيرًا في هذه السلسلة هو سعر الفائدة، لأنه يشكّل نقطة الالتقاء بين الاقتصاد العالمي والقدرة المحلية على التملك. ومع استمرار حالة عدم اليقين في العالم، يبقى سوق العقارات في كندا في حالة توازن دقيق بين قوى متعارضة: تضغط عليه من جهة تكاليف التمويل المرتفعة، وتدعمه من جهة أخرى محدودية العرض وجاذبية الاستثمار.
****

المصادر
Global News – تغطيات حول تأثير أسعار النفط والتضخم على الاقتصاد الكندي
Reuters – تقارير عن الدولار الكندي، الأسواق المالية، وأسعار الفائدة
Bank of Canada – بيانات السياسة النقدية والتضخم

عايش سبيل
الحفاظ على إعفاءات CUSMA: الركيزة الحقيقية لاستقرار الاقتصاد الكندي وسط التحولات التجارية الأمريكية.
بقلم: علي بدري | REALTOR® | وكيل عقاري – مسيساجا – اونتاريو.

في عالمٍ تتزايد فيه النزاعات التجارية وتُستخدم فيه الرسوم الجمركية كأداة ضغط اقتصادي وسياسي، جاء الحكم القضائي الأمريكي الأخير المتعلق بقانون “السلطات الاقتصادية الطارئة الدولية” ليعيد فتح النقاش حول مستقبل السياسة التجارية للولايات المتحدة، وانعكاساتها على شركائها — وعلى رأسهم كندا. لكن القراءة المتأنية للمشهد تُظهر بوضوح أن القضية الجوهرية بالنسبة لكندا لا تكمن في هذا الحكم بحد ذاته، بل في مسألة أعمق وأكثر استراتيجية: الحفاظ على إعفاءات اتفاقية CUSMA، باعتبارها حجر الأساس للاستقرار التجاري والنمو الاقتصادي الكندي في السنوات المقبلة.
أولًا: ماذا يعني الحكم الأمريكي،
الحفاظ على إعفاءات CUSMA: الركيزة الحقيقية لاستقرار الاقتصاد الكندي وسط التحولات التجارية الأمريكية؟
الحكم الأخير قيّد قدرة الحكومة الأمريكية على فرض تعريفات جمركية واسعة اعتمادًا على قانون الطوارئ الاقتصادية (IEEPA). من الناحية القانونية، يُعد هذا تطورًا مهمًا، لكنه عمليًا لا يُنهي النهج الحمائي الأمريكي، لأن الإدارة ما تزال قادرة على فرض رسوم جديدة عبر تشريعات أخرى قائمة، أبرزها:
قوانين الأمن القومي (المادة 232)
قوانين الممارسات التجارية غير العادلة (المادة 301)
أي أن أدوات الضغط التجاري لم تختفِ، بل تغيّر إطارها القانوني فقط
ثانيًا: لماذا يبقى التأثير المباشر على كندا محدودًا؟
تتمتع كندا بوضع استثنائي مقارنة بمعظم شركاء الولايات المتحدة التجاريين.
فالغالبية العظمى من الصادرات الكندية تدخل السوق الأمريكي دون رسوم جمركية لأنها تستوفي قواعد المنشأ المنصوص عليها في CUSMA. وتشير البيانات الحديثة إلى أن نحو 89% من الصادرات الكندية معفاة أصلًا من الرسوم. هذا الواقع يجعل كندا من أقل الدول تعرضًا للتعريفات الأمريكية، ويمنحها أفضلية تنافسية واضحة في السوق الأكبر عالميًا.
ثالثًا: التهديد الحقيقي ليس هنا.
بعيدًا عن IEEPA، يبقى التحدي الأكبر أمام الاقتصاد الكندي متمثلًا في الرسوم المفروضة بموجب المادة 232، والتي تشمل قطاعات استراتيجية مثل: الصلب والألمنيوم والسيارات وقطع الغيار والأخشاب. هذه القطاعات تشكّل عصبًا أساسيًا للصناعة الكندية، وأي تشديد إضافي عليها قد ينعكس مباشرة على الإنتاج، وسلاسل الإمداد، ومستويات التوظيف، خصوصًا في أونتاريو وكيبيك وبريتيش كولومبيا.
رابعًا: لماذا تُعد إعفاءات CUSMA أولوية وطنية؟
الحفاظ على إعفاءات CUSMA ليس مسألة تقنية، بل خيار اقتصادي استراتيجي للأسباب التالية: يضمن تدفق التجارة الثنائية بأقل قدر من العوائق. يحافظ على القدرة التنافسية للشركات الكندية. يوفر بيئة مستقرة للاستثمار طويل الأجل. يدعم توقعات النمو الاقتصادي لعام 2026 وما بعده. بكلمات أبسط: من دون CUSMA، تصبح كندا أكثر عرضة للصدمات الخارجية.
خامسًا: السيناريوهات المحتملة
في حال استمرار الإعفاءات: تبقى كندا الشريك التجاري الأقل كلفة للولايات المتحدة. يستمر الطلب الأمريكي على السلع الكندية. تتحسن ثقة المستثمرين. يستفيد قطاع التصنيع، والنقل، والعقار الصناعي.
في حال فقدان الإعفاءات: ترتفع تكلفة الصادرات الكندية. تتراجع الميزة التنافسية. تتأثر الاستثمارات الصناعية. يزداد الضغط على النمو الاقتصادي.
سادسًا: انعكاسات مباشرة على الاستثمار والعقار.
بالنسبة للمستثمرين ورجال الأعمال في كندا، فإن استقرار العلاقة التجارية مع الولايات المتحدة يعني: دعمًا غير مباشر للدولار الكندي. استمرار الطلب على المساحات الصناعية والمستودعات. نشاطًا أكبر في قطاعات النقل واللوجستيات. بيئة أوضح للتخطيط العقاري والاستثماري. أما أي تصعيد تجاري، فقد يقود إلى تباطؤ صناعي، وضغوط على سوق العمل، وربما تدخل نقدي من بنك كندا لتحفيز الاقتصاد.
سابعًا: البعد الجيوسياسي.
السياسة التجارية الأمريكية اليوم مرتبطة بشكل وثيق بالأمن القومي وإعادة تموضع سلاسل الإمداد عالميًا، في ظل المنافسة مع الصين وتوجه “إعادة التصنيع محليًا”.
في هذا السياق، تُعد كندا شريكًا استراتيجيًا موثوقًا للولايات المتحدة — وهو عامل مهم يزيد من احتمالات الحفاظ على الامتيازات التجارية الكندية.
الخلاصة: الحكم الأمريكي بشأن IEEPA قد يكون لافتًا قانونيًا، لكنه ليس العامل الحاسم في مستقبل الاقتصاد الكندي. العامل الحقيقي هو: استمرار إعفاءات CUSMA وضمان بقاء كندا ضمن الإطار التفضيلي للتجارة الأمريكية. فإذا استمرت هذه الإعفاءات، سيبقى الاقتصاد الكندي على مسار نمو معتدل ومستقر.أما إذا تراجعت، فقد تواجه كندا تحديات هيكلية في موقعها التجاري والاستثماري.

بقلم: علي بدري – وكيل و خبير عقاري.
مسيساغا – أونتاريو

أنهى سوق الإسكان في كندا عام 2025 بإيقاعٍ أضعف من المتوقع، حيث شهد شهر ديسمبر تراجعًا في نشاط إعادة البيع وانخفاضًا طفيفًا في الأسعار. ويبدو أن عوامل الضغط المعتادة—مثل تراجع القدرة على الشراء، وتذبذب التوقعات الاقتصادية، ومرونة سوق العمل—لا تزال تمنع السوق من الانطلاق إلى مرحلة تعافٍ واضحة. خلال ديسمبر، انخفضت مبيعات المنازل المُعاد بيعها على مستوى البلاد بنسبة 2.7% مقارنةً بنوفمبر، كما تراجع مؤشر أسعار المنازل (MLS HPI) بنحو 0.3%.. وعلى مستوى المدن الكبرى، لم يكن الأداء متجانسًا: تورونتو سجلت انخفاضًا محدودًا في المبيعات بنحو 0.4%، بينما انخفضت المبيعات بشكل أكبر في مونتريال وفانكوفر وأوتاوا وكالغاري وإدمونتون، ضمن نطاق تراوح بين 2.5% و5.7%. . وهذا يوضح أن الفوارق الإقليمية باتت أكثر وضوحًا من أي وقت مضى. الضغط السعري يتركز في أونتاريو وبريتيش كولومبيا. الانخفاضات الأوضح في قيم العقارات ما زالت تتمركز في أونتاريو وبريتيش كولومبيا، حيث تبدو أزمة القدرة على تحمل التكاليف أكثر حدّة، ومعروض الخيارات أعلى نسبيًا. ونتيجةً لذلك، تحسّن موقع المشترين في التفاوض، إذ لم يعد نقص الخيارات هو المشكلة كما كان في سنوات سابقة. في تورونتو استمر مؤشر الأسعار في التراجع خلال ديسمبر، ليسجل انخفاضًا سنويًا يقارب 6.3% مقارنةً بالعام الماضي. وامتد هذا الاتجاه إلى عدد من أسواق جنوب أونتاريو، حيث سجلت الأسعار تراجعات سنوية مثل: كيتشنر–ووترلو: 8.6% – لندن: 8.3% – هاميلتون: 7.4% . وفي فانكوفر، تراجعت المبيعات في ديسمبر بنحو 4.5% مقارنةً بالشهر السابق، بينما انخفض مؤشر الأسعار سنويًا بحوالي 4.5%. كما شهدت فريزر فالي تراجعًا سنويًا أكبر وصل إلى 6.2 %.. ورغم أن هذه الأرقام تبدو لافتة، إلا أنها لم تعكس بعد القفزة الكبيرة التي حدثت خلال فترة الجائحة، حين ارتفعت الأسعار بأكثر من 50%، وهو ما يُبقي مسألة القدرة على الشراء تحديًا كبيرًا أمام كثير من الأسر. ألبرتا تبدأ تشعر بأثر المعروض المرتفع: حتى الأسواق التي كانت أكثر سخونة خلال الفترة الماضية بدأت تُظهر إشارات تباطؤ. ففي ألبرتا، ساهم ارتفاع المعروض—خصوصًا نتيجة نشاط البناء الجديد—في تقليل الضغط الصعودي على الأسعار. في كالغاري، استقر مؤشر الأسعار على أساس شهري في ديسمبر، لكنه انخفض سنويًا بنحو 3.2%، ما يعكس تحوّلًا تدريجيًا في ميزان السوق.
أسواق أخرى ما زالت أكثر تماسكًا: على الجانب الآخر، ما زالت مناطق عديدة تُظهر قدرة أفضل على الصمود، خاصةً في كيبيك وبعض مناطق البراري والأطلسي. فقد سجّل مؤشر الأسعار في أبرز أسواق كيبيك نموًا سنويًا ضمن نطاق 5.9% إلى 17%، مع مكاسب شهرية خلال ديسمبر. وتبرز مدينة كيبيك تحديدًا كواحدة من أقوى الأسواق، إذ ارتفع مؤشر أسعارها سنويًا بنحو 17%، وبنسبة 3.2% مقارنةً بنوفمبر. كما شهدت ساسكاتشوان ومانيتوبا نموًا سنويًا في المؤشر ضمن حدود 6.2% إلى 6.9%، بينما تميل عدة أسواق في منطقة الأطلسي إلى مسارٍ صعودي أيضًا. ومع ذلك، فإن الارتفاعات السريعة—خصوصًا في مدينة كيبيك—قد تكون بدأت تُقيّد الطلب، حيث ظهرت مؤشرات على ضعف في المبيعات خلال الأشهر الأخيرة نتيجة تآكل القدرة على تحمل التكاليف.
حصيلة 2025: عام صعب وانتعاش مؤجل: بصورة عامة، تراجعت إعادة المبيعات في 2025 بنسبة 1.9% مقارنةً بعام 2024. ويبدو أن تعافي السوق الذي كان يُفترض أن يستفيد من تخفيضات الفائدة الكبيرة لبنك كندا لم يكتمل كما كان مأمولًا، وسط عوامل عدم يقين إضافية أثّرت على سلوك المشترين والبائعين. وفي النهاية، ظل الأداء الإقليمي هو العامل الأبرز: ضعف واضح في أونتاريو وبريتيش كولومبيا، مقابل تماسك أفضل في مناطق أخرى.
بداية 2026: التباين الإقليمي مرجّح للاستمرار خلال الأشهر الأولى من 2026، يُتوقع أن يبقى التعافي تدريجيًا وغير متساوٍ بين المناطق. فعودة الثقة—وهي المحرك الأساسي لنشاط السوق—قد تحتاج وقتًا في ظل توقعات نمو اقتصادي محدود، ومع تباطؤ نمو السكان مقارنةً بالسنوات الأخيرة. وقد تساعد التخفيضات السابقة في الفائدة على تقديم دعم نسبي، لكن إذا كانت معدلات الفائدة قد اقتربت من أدنى مستويات الدورة الحالية، فإن مساحة الدعم الإضافي من السياسة النقدية ستكون أضيق. ومع ذلك، فإن تحسّن التوظيف تدريجيًا واستقرار المزاج الاستهلاكي قد يُعيد بعض المشترين إلى السوق مع مرور الوقت، ويمهّد لتحسن تدريجي في الاتجاه العام.
المصادر:
RBC Economics – Monthly Housing Market Update
CREA – Canadian Real Estate Association ( الجمعية الكندية للعقار)
***

اتجاهات سوق الشقق السكنية في تورونتو وتوقعات سوق العقارات 2026–2027‎
كتب : علي بدري ميسيساغا – اونتاريو

*****

شهد سوق الشقق السكنية في مدينة تورونتو خلال السنوات الأخيرة تحولات ملحوظة أعادت رسم ملامح السوق العقاري، خاصة بعد فترة طويلة من الارتفاعات القوية في الأسعار. هذه التحولات جعلت سوق الشقق (Condos) محط اهتمام كبير من قبل المشترين، المستثمرين، والبائعين على حد سواء، خصوصًا مع اقترابنا من مرحلة جديدة متوقعة خلال عامي 2026 و2027.
مرحلة التصحيح: من ذروة الأسعار إلى واقع أكثر توازنًا
بعد الذروة التي بلغها السوق في عامي 2021 و2022، دخلت الشقق السكنية في تورونتو مرحلة تصحيح سعري طبيعية. هذا التصحيح جاء نتيجة تراكم عدة عوامل في آنٍ واحد، أبرزها ارتفاع أسعار الفائدة، زيادة المعروض من الوحدات السكنية، وتراجع شهية المستثمرين على المدى القصير.
خلال هذه المرحلة، أصبحت الأسعار أكثر واقعية مقارنة بالسنوات السابقة، كما ارتفعت مدة بقاء الوحدات في السوق قبل البيع، وانخفضت حدة المنافسة التي كانت تميّز السوق سابقًا. هذه الظروف أدت إلى انتقال السوق من “سوق البائع” إلى ما يُعرف بسوق المشتري، حيث بات للمشتري مساحة أوسع للتفاوض واختيار العروض الأنسب.
أسباب التحول في سوق الشقق
التحول الذي يشهده سوق الشقق في تورونتو لم يكن مفاجئًا، بل هو نتيجة طبيعية لدورة اقتصادية عقارية متكاملة، ومن أبرز أسبابها:
زيادة كبيرة في مشاريع البناء خلال السنوات الماضية، ما أدى إلى وفرة نسبية في المعروض.
ارتفاع تكلفة الاقتراض، الأمر الذي حدّ من قدرة بعض المشترين والمستثمرين على الدخول للسوق.
تغيّر سلوك المستثمرين، حيث أصبح التركيز أقل على المكاسب السريعة وأكثر على العائد طويل الأمد.
تأثر الطلب بعوامل اقتصادية عامة مثل التضخم، وتكاليف المعيشة، ومستوى الثقة في الاقتصاد.
التوقعات المستقبلية: ماذا يحمل عامَا 2026 و2027؟
تشير التحليلات المستقبلية إلى أن سوق الشقق في تورونتو يتجه نحو مرحلة استقرار تدريجي، مع احتمالية بداية تعافٍ مدروس في الطلب خلال عام 2026، يليه تحسن أوضح في 2027.
من المتوقع أن تلعب السياسة النقدية دورًا محوريًا في هذه المرحلة، إذ إن أي تخفيف في أسعار الفائدة قد ينعكس مباشرة على نشاط السوق ويعيد شريحة من المشترين الذين كانوا على الهامش. كما أن تراجع وتيرة المشاريع الجديدة مع مرور الوقت قد يخفف من ضغط المعروض، ما يساهم في إعادة التوازن بين العرض والطلب.
فرص وتحديات للمشترين
بالنسبة للمشترين، خصوصًا المشترين لأول مرة، فإن المرحلة الحالية وما يليها قد تمثل فرصة استراتيجية للدخول إلى السوق بشروط أفضل مما كان عليه الحال في السنوات السابقة. الأسعار الأكثر اعتدالًا، وتعدد الخيارات، وانخفاض المنافسة الشرسة تمنح المشترين قدرة أعلى على اتخاذ قرارات مدروسة بعيدًا عن ضغوط العطاءات المتعددة. ومع ذلك، يبقى اختيار التوقيت المناسب ونوع الوحدة والموقع عاملًا حاسمًا، خاصة لمن يهدف إلى الاستقرار طويل الأمد أو الاستثمار المستقبلي.
موقف البائعين والمستثمرين : أما البائعون، فقد يواجهون سوقًا يتطلب مزيدًا من الواقعية في التسعير والصبر في إتمام الصفقات، لا سيما في قطاع الشقق الاستثمارية الصغيرة. ومع ذلك، فإن الوحدات ذات المواقع الجيدة، والمواصفات العالية، والإدارة الجيدة للمباني، ستبقى مطلوبة حتى في فترات التباطؤ. بالنسبة للمستثمرين على المدى الطويل، فإن دورات السوق الحالية قد تمثل نقطة دخول مناسبة، بشرط وضوح الرؤية الاستثمارية والقدرة على تحمّل تقلبات قصيرة الأجل، مقابل الاستفادة من النمو المتوقع على المدى المتوسط والبعيد.
خلاصة: يمرّ سوق الشقق السكنية في تورونتو بمرحلة انتقالية طبيعية بعد سنوات من النمو السريع. هذه المرحلة لا تعني تراجع أهمية السوق، بل تعكس إعادة ضبط صحية تمهّد لدورة جديدة أكثر توازنًا واستدامة.
خلال عامي 2026 و2027، من المرجح أن نشهد سوقًا أكثر استقرارًا، مع عودة تدريجية للطلب وتحسن في ثقة المشترين، ما يجعل فهم هذه الاتجاهات أمرًا أساسيًا لكل من يفكر في الشراء، البيع، أو الاستثمار في العقارات داخل تورونتو.
المرجع:
Toronto Condo Market and Real Estate Market Trends for 2026–2027
Condos.ca Blog
***

الاقتصاد الكندي يحقق استقراراً تدريجياً في الربع الثالث بعد فترة انكماش حاد.
بقلم: علي بدري وكيل وخبيرعقاري مسيساغا – أونتاريو.

*****

شهد الاقتصاد الكندي خلال الربع الثالث من عام 2025 حالة من الاستقرار النسبي بعد انكماش قوي في الربع الثاني. ورغم أن وتيرة النمو لا تزال بطيئة، فإن المؤشرات الحديثة تعكس انتقال الاقتصاد من مرحلة التراجع الواضح إلى مرحلة هدوء وتوازن تدريجي، وهو ما يشير إلى بداية مسار تعافٍ وإن كان محدوداً. في الربع الثاني من عام 2025، تراجع الناتج المحلي الإجمالي بنسبة تقارب 1.6% نتيجة انخفاض الصادرات وتضرر القطاعات المرتبطة بالتجارة الدولية. أما في الربع الثالث، فتُظهر التقديرات الأولية نمواً يتراوح بين 0.4% و0.5%، ما يشير إلى تصحيح جزئي للتراجع الذي شهده الاقتصاد سابقاً. ويعود هذا التحسن إلى استقرار الإنفاق المحلي وتحسن بعض المؤشرات القطاعية، إلى جانب ارتفاع تدريجي في إنتاج الطاقة خلال نهاية الربع كما أظهرت بيانات شهر أغسطس¹ انكماشاً شهرياً يقارب –0.3%، قبل أن تتحسن المؤشرات في سبتمبر، وهو ما عزز فرص تسجيل الربع الثالث نمواً إيجابياً ولو بمعدل منخفض.
عوامل تدعم النمو: عدة عناصر ساهمت في منع الاقتصاد من التراجع المستمر، من أبرزها..
1. استقرار الإنفاق المحلي
حافظت الأسر على مستويات إنفاق قريبة من المعتاد رغم ارتفاع الأسعار وارتفاع تكاليف المعيشة. هذا الصمود الاستهلاكي لعب دوراً رئيسياً في دفع قطاعات الخدمات والتجزئة إلى الأمام، خصوصاً في المدن الكبرى حيث يتسم الطلب بالمرونة.
2. تحسن القطاع السكني
شهدت إعادة بيع المنازل ارتفاعاً تدريجياً منذ الربيع، ما ساهم في تعزيز الاستثمار السكني. وبالرغم من البيئة المالية المشددة وارتفاع الفائدة، فإن الطلب العقاري ظل حاضراً، الأمر الذي أسهم في تنشيط قطاعات البناء والإنشاءات.
3. ارتفاع الإنتاج النفطي
ارتفع إنتاج النفط في سبتمبر بعد تراجع سابق بسبب حرائق الغابات وأعمال الصيانة. هذا الارتفاع دعم قطاع الطاقة وأدى إلى تعزيز الناتج المحلي، نظراً للدور الحيوي الذي يلعبه القطاع في الاقتصاد الكندي.
عوامل تضغط على النمو: رغم هذه الإيجابيات، ما تزال هناك تحديات مؤثرة…
1. استمرار ضعف الصادرات: تراجعت الصادرات بشكل ملموس بسبب اضطرابات التجارة العالمية وتقلبات الشحن، وهو ما أثر على الصناعات التحويلية والتجارة بالجملة. وتعتمد كندا بشكل كبير على التصدير، ما يجعل هذا العامل من أهم الأسباب المؤثرة في تباطؤ النمو.
2. تباطؤ الاستثمار التجاري: شهد الاستثمار في الآلات والمعدات تباطؤاً، مما يشير إلى حالة حذر لدى الشركات في التوسع والإنفاق الرأسمالي. ضعف الاستثمار قد يحد من قدرة الاقتصاد على تحقيق نمو قوي خلال الفترات القادمة.
3. أثر انكماش أغسطس: الانكماش الذي حدث في أغسطس حدّ من متوسط النمو في الربع، قبل أن تعوّضه مؤشرات سبتمبر، لكنه لا يزال عاملاً ضاغطاً على ا
نظرة مستقبلية: تشير التوقعات إلى إمكانية تحقيق تحسن تدريجي خلال الربع الرابع من العام، خاصة إذا استمر الاستقرار في الطلب المحلي وتحسنت ظروف التجارة الدولية. كما قد تشهد بيانات الربع الثالث مراجعات لاحقة نتيجة تأخر بيانات التجارة لشهر سبتمبر، ما قد يرفع أو يخفض التقديرات الحالية.
الخلاصة: يظهر الاقتصاد الكندي انتقالاً فعلياً من مرحلة الانكماش الواضح إلى مرحلة استقرار ونمو متواضع. ورغم أن التحسن ليس كبيراً، فإنه يشير إلى توقف التراجع وبدء تشكل عوامل داعمة للتعافي. استقرار الإنفاق المحلي، وتحسن قطاع الإسكان، وارتفاع الإنتاج النفطي عناصر ساعدت في ذلك، بينما تظل الصادرات الضعيفة والاستثمارات المحدودة التحديات الأساسية خلال المدة المقبلة.
توضيح حول المقصود ببيانات شهر أغسطس: تشير “بيانات شهر أغسطس” إلى التقارير الاقتصادية الشهرية التي تصدرها هيئة الإحصاء الكندية، والتي تُستخدم لتقدير النشاط الاقتصادي قبل صدور التقرير الفصلي الكامل. وتشمل هذه البيانات ما يلي: الناتج المحلي الإجمالي الشهري- مبيعات التصنيع-الإنتاج الصناعي – حركة التجارة بالجملة والتجزئة- حجم الإنتاج في قطاعي النفط والغاز- أداء قطاع البناء- مستوى نشاط الخدمات والنقل.
****

عايش سبيل

كتب : المهندس هاني أدم .
مشكلة الشقق الصغيرة في تورونتو: هل يمكن تحويل الوحدات الصغيرة إلى مساحات معيشة أكبر وأكثر راحة؟

*****
مقدمة: شهدت مدينة تورونتو خلال السنوات الأخيرة طفرة في بناء الشقق السكنية الصغيرة، حيث تنتشر وحدات الاستوديو وغرفة النوم الواحدة في قلب المدينة. ومع تراجع الطلب وزيادة المعروض، أصبحت هذه الشقق الصغيرة من أصعب العقارات بيعًا أو تأجيرًا، ما دفع المطورين والمستثمرين لإعادة التفكير في استراتيجياتهم. في هذا المقال، سنناقش جذور المشكلة، والتحديات الهندسية والمالية والإدارية لتحويل الشقق الصغيرة إلى وحدات أكبر، والحلول المقترحة لجعل الحياة في المساحات الصغيرة أكثر راحة.
________________________________________
واقع السوق: وفرة الشقق الصغيرة وتراجع الطلب
وفقًا لمجلس العقارات الإقليمي في تورونتو، شكّلت شقق الاستوديو وغرفة النوم الواحدة حوالي 20% فقط من جميع معاملات بيع الشقق في الربع الأخير من عام 2024، بينما سيطرت الشقق الأكبر حجمًا (غرفة وصالة مع مكتب، أو غرفتين وصالة) على 72% من المبيعات. في الوقت ذاته، تراجعت الإيجارات بنسبة 5.8% على أساس سنوي، ما يعكس ضعف الطلب على الشقق الصغيرة، وهي ظاهرة ملحوظة في عدة مدن كندية كبرى. يؤكد جون باساليس، وسيط عقاري في تورونتو، أن الشقق الصغيرة جدًا (أقل من 550 قدم مربع) هي الأصعب في البيع حاليًا، ويصف الطلب عليها بأنه “بطيء جدًا”.
________________________________________
جذور المشكلة: وحدات صغيرة… ولكن غير عملية
على مدى السنوات الخمس الماضية، ركز المطورون العقاريون على بناء وحدات صغيرة بهدف تحقيق أقصى عائد لكل قدم مربع. يوضح كريستوفر وين، الرئيس التنفيذي لشركة Equiton Developments، أن السوق بدأ يدرك أن هذه الشقق ليست عملية أو مريحة للسكن اليومي، حتى وإن كانت أسعارها تبدو جذابة. ويضيف: “من منظور السعر، تبدو صفقة جيدة، لكن إذا لم تكن عملية أو قابلة للعيش، فإنها ليست كذلك فعليًا”. مع تحوّل السوق من مستثمرين يشترون الشقق الصغيرة بغرض التأجير أو إعادة البيع السريع إلى مشترين نهائيين يبحثون عن منازل للعيش، أصبح الطلب على المساحات الأكبر أكثر وضوحًا، وبدأت الاستراتيجيات السابقة تفقد فعاليتها.
________________________________________
التحديات الهندسية: هل يمكن دمج أو توسيع الشقق الصغيرة؟
يشرح وين أن تعديل تصميم الشقق ممكن أحيانًا خلال مراحل البناء الأولى، لكنه يصبح معقدًا ومكلفًا للغاية بعد اكتمال البناء. في الأبنية متوسطة الارتفاع، قد تكون الجدران الفاصلة من الخشب أو الفولاذ، ما يسهل التعديل نسبيًا. أما في الأبراج السكنية (أكثر من 12 طابقًا)، فالجدران عادة من الخرسانة المسلحة، ما يجعل دمج وحدتين مهمة هندسية مكلفة ومعقدة للغاية. حتى عند إمكانية إزالة الجدران، غالبًا ما يتطلب الأمر هدم مطبخ أو حمام كامل في إحدى الوحدات، ما يؤدي إلى هدر كبير في المواد والتجهيزات. ويشير باساليس إلى أن دمج الوحدات يحدث غالبًا في سوق الشقق الفاخرة فقط، حيث تكون الميزانيات أعلى والطلب على المساحات الكبيرة أكبر.
________________________________________
التحديات المالية والإدارية
من الناحية المالية، غالبًا ما يكون شراء وحدتين صغيرتين ودمجهما أكثر تكلفة من شراء شقة كبيرة جاهزة أو حتى منزل شبه منفصل في وسط تورونتو. فالشقق الصغيرة عادة ما يكون سعر القدم المربع فيها أعلى من الشقق الأكبر، ومع إضافة تكاليف الترميم والدمج، قد يتجاوز الاستثمار مليون دولار ونصف.
إداريًا، يخضع أي تعديل كبير في الشقق لموافقة مجلس إدارة البناية السكنية، وغالبًا ما تكون الإجراءات معقدة وبيروقراطية، خاصة في الأبنية المأهولة بالسكان. الحلول الأكثر واقعية تحدث في مشاريع البناء الجديدة أو في الأبنية التي تملكها جهة واحدة بالكامل.
________________________________________
حلول عملية لتحسين جودة الحياة في الشقق الصغيرة
حتى مع بقاء الشقق الصغيرة في السوق لفترات طويلة، يتوقع الخبراء أن يتم بيعها أو تأجيرها في نهاية المطاف، ولكن بعد تخفيض الأسعار بشكل ملحوظ. لذا، أصبح تحسين قابلية العيش في المساحات الصغيرة ضرورة ملحة. من بين الحلول المقترحة:
• الجدران المتحركة والأثاث متعدد الاستخدامات: لزيادة مرونة استخدام المساحة.
• وحدات التخزين الخارجية: لتقليل الفوضى داخل الوحدة.
• المساحات المشتركة والمرافق المجتمعية: مثل غرف الاجتماعات أو الصالات الرياضية أو المطابخ المشتركة، لتعويض نقص المساحة الخاصة.
تؤكد هيلين ستوبس، أستاذة مساعدة في علوم العمارة بجامعة متروبوليتان تورونتو، أن على الحكومات المحلية والإقليمية تشجيع المطورين على بناء وحدات أكبر وأكثر ملاءمة للعيش، من خلال تخفيض رسوم التطوير أو تقديم حوافز للمشاريع التي تركز على الشقق العائلية.
________________________________________
استجابة المطورين: العودة إلى الشقق الأكبر
بدأ بعض المطورين بالفعل في تعديل تصاميم مشاريعهم المستقبلية لتلبية الطلب على المساحات الأكبر. على سبيل المثال، في مشروع Equiton في 875 The Queensway بتورونتو، أعيد تصميم الوحدات لتكون أكبر بنسبة 10% عن المخطط الأصلي، رغم أن التصاميم والموافقات كانت قد انتهت بالفعل. من المتوقع أن يكون هذا المشروع جاهزًا للسكن في 2027، ويعكس توجه السوق نحو الشقق الأكبر والأكثر راحة.
________________________________________
الخلاصة : تواجه سوق الشقق الصغيرة في تورونتو تحديات كبيرة نتيجة تغير الطلب وتغير تفضيلات المشترين. الحلول التقنية والهندسية ممكنة لكنها مكلفة ومعقدة، بينما يبقى تحسين جودة الحياة في المساحات الصغيرة وتقديم حوافز للمطورين لبناء وحدات أكبر هو الطريق الأمثل نحو سوق عقاري أكثر توازنًا واستدامة في المستقبل.

]]> https://www.canadasabeel.com/%d8%aa%d8%a7%d9%84%d9%85%d9%87%d9%86%d8%af%d8%b3-%d9%87%d8%a7%d9%86%d9%8a-%d8%a2%d8%af%d9%85-%d8%aa%d9%88%d8%b1%d9%88%d9%86%d8%aa%d9%88-%d8%aa%d8%ae%d8%aa%d9%86%d9%82-%d9%83%d9%8a%d9%81-%d8%aa/ Sat, 03 May 2025 22:11:14 +0000 https://www.canadasabeel.com/?p=6108

تورونتو تختنق: كيف تشعل أزمة السكن معركة الانتخابات الفيدرالية الكندية 2025؟
كتب : المهندس هاني آدم :

****
في قلب أكبر مدن كندا وأكثرها حيوية، تتفاقم أزمة صامتة تهدد نسيج المجتمع وتلقي بظلالها الثقيلة على مستقبل الملايين. إنها أزمة السكن في منطقة تورونتو الكبرى (GTA)، المعضلة التي تحولت من مجرد تحدٍ اقتصادي إلى ساحة صراع سياسي محتدم، حيث تتنافس الأحزاب الفيدرالية لكسب أصوات الناخبين بوعود قد تحدد مسار البلاد في انتخابات 2025 الحاسمة.
سوق بعيد المنال: ترسم الأرقام صورة قاتمة لأصحاب المنازل والمستأجرين الطموحين في منطقة تورونتو الكبرى. في السابق، كان متوسط تكلفة المنزل يتراوح بين ثلاثة وخمسة أضعاف متوسط دخل الأسرة السنوي؛ أما الآن، فقد تضخمت هذه النسبة إلى ما يقرب من عشرة أضعاف. تؤكد التحليلات الأخيرة ذلك، حيث وصلت نسبة السعر إلى الدخل في تورونتو إلى 13.4 في عام 2024، ارتفاعًا من 6.2 في عام 2000، وتستهلك تكاليف ملكية المنازل ما يقرب من 80٪ من متوسط دخل الأسرة. أصبح الادخار للحصول على دفعة أولى مهمة ضخمة، حيث يتطلب ما يقرب من خمس سنوات لشقة سكنية وأكثر من 25 عامًا لمنزل لأسرة ذات دخل متوسط. ولا يوفر الإيجار سوى القليل من الراحة. من الضروري كسب أكثر من 40 دولارًا في الساعة لتحمل تكلفة شقة نموذجية من غرفتي نوم دون تجاوز عتبة الدخل الموصى بها البالغة 30٪. وهذا يضع إيجارات السوق بعيدًا عن متناول أصحاب الحد الأدنى للأجور والعديد من العمال الأساسيين. ومما يزيد المشكلة تفاقمًا هو الخسارة المستمرة لوحدات الإيجار الميسورة التكلفة الحالية، والتي تقدر بـ 15 وحدة مفقودة مقابل كل وحدة جديدة يتم بناؤها في تورونتو. يواجه المستأجرون أيضًا التمييز والتهديد بـ “الإخلاء بحجة التجديد” (renovictions) والظروف المعيشية المتدنية. لم تظهر هذه الأزمة بين عشية وضحاها. أدت عوامل مثل أسعار الفائدة المنخفضة بعد الأزمة المالية العالمية، والنمو السكاني السريع المدفوع بشكل كبير بالهجرة، وزيادة تمويل الإسكان إلى ارتفاع الأسعار. تجاوز نمو أسعار المنازل في تورونتو (+142٪ بين 2010-2024) معظم المدن العالمية الكبرى. في حين أن رفع أسعار الفائدة الأخير من قبل بنك كندا قد أدى إلى تهدئة السوق قليلاً، مما أدى إلى انخفاضات طفيفة في متوسط أسعار البيع وإيجارات الشقق السكنية، إلا أن هذه التغييرات الدورية لم تؤثر على عدم القدرة الهيكلية الأساسية على تحمل التكاليف.
الرياح الاقتصادية والسياسية المعاكسة: يعمل سوق الإسكان في بيئة اقتصادية معقدة. بدأ بنك كندا، بعد رفع أسعار الفائدة بقوة لمكافحة التضخم، في خفض سعر الفائدة الرئيسي في منتصف عام 2024، ليصل إلى 2.75٪ بحلول مارس 2025. ومع ذلك، أدى عدم اليقين المستمر المحيط بالسياسة التجارية الأمريكية والتعريفات الجمركية في عهد الرئيس ترامب إلى خلق رياح معاكسة كبيرة، مما أضعف الثقة وعقد قرارات البنك. أبقى البنك أسعار الفائدة ثابتة في قراره الصادر في 16 أبريل 2025، مما يعكس حالة عدم اليقين هذه.
تضيف السياسات الإقليمية طبقة أخرى من التعقيد. يهدف مشروع القانون 23 في أونتاريو، قانون بناء المزيد من المنازل بشكل أسرع، إلى تسريع البناء عن طريق تخفيف تقسيم المناطق، وخفض رسوم التطوير (DCs)، والحد من الرقابة البلدية. بينما يهدف إلى زيادة العرض، يجادل النقاد بأنه يقوض الموارد المالية البلدية اللازمة للبنية التحتية، ويضعف حماية البيئة، ويحد من توفير وحدات سكنية ميسورة التكلفة حقًا. يخلق هذا الإطار الإقليمي احتكاكًا محتملاً مع أهداف الإسكان الفيدرالية.
وعود الانتخابات: مسارات متباينة
مع وجود ما يقرب من مقعد واحد من كل ستة مقاعد فيدرالية في منطقة تورونتو الكبرى، تعد القدرة على تحمل تكاليف الإسكان أولوية قصوى لجميع الأحزاب الرئيسية، على الرغم من اختلاف حلولها المقترحة اختلافًا كبيرًا.
● الليبراليون (مارك كارني): التركيز على زيادة العرض عبر صندوق تسريع الإسكان المعزز وبرنامج قروض بناء الشقق. يقترحون إنشاء شركة تاج جديدة بقيمة 35 مليار دولار، “Build Canada Homes”، لتمويل الإسكان الجاهز والميسور التكلفة. يتم تقديم خفض مستهدف لضريبة السلع والخدمات (GST) على المنازل الجديدة التي تقل قيمتها عن مليون دولار، ولكن فقط لمشتري المنازل لأول مرة.
● المحافظون (بيير بوالييفر): يستخدمون نهج “العصا”، حيث يلزمون البلديات بزيادة البناء بنسبة 15٪ سنويًا أو مواجهة تخفيضات في التمويل. يقترحون خفضًا أوسع لضريبة السلع والخدمات (على المنازل الجديدة التي تقل قيمتها عن 1.3 مليون دولار لجميع المشترين) ويخططون لبيع الأراضي والمباني الفيدرالية للتطوير، مع إعطاء الأولوية للمشاريع الميسورة التكلفة. يعرضون أيضًا تعويض المدن عن خفض رسوم التطوير.
● الحزب الديمقراطي الجديد (جاغميت سينغ): التأكيد على الحلول غير السوقية وحماية المستأجرين. يتعهدون بتمكين بناء 3 ملايين منزل بحلول عام 2030، باستخدام الأراضي الفيدرالية لبناء أكثر من 100,000 وحدة سكنية خاضعة لرقابة الإيجارات. ستمول استراتيجية إسكان وطنية دائمة بقيمة 16 مليار دولار المدن والمقاطعات التي تفي بمعايير مثل زيادة الكثافة، ومراقبة الإيجارات، وأهداف الإسكان غير السوقي. يعدون أيضًا بقانون حقوق المستأجرين، وحظر شراء كبار الملاك من الشركات للعقارات الإيجارية الميسورة التكلفة الحالية، وزيادة التمويل للمنظمات غير الربحية.
شكوك الخبراء والتحديات المستمرة: يعرب خبراء الإسكان عن حذرهم بشأن فعالية بعض المقترحات. يتساءل ستيف بوميروي من جامعة ماكماستر عما إذا كانت تخفيضات ضريبة السلع والخدمات تفيد المشترين حقًا أم المطورين فقط. يشكك جون باساليس من Realosophy في أن توسيع نطاق تخفيضات ضريبة السلع والخدمات ليشمل جميع المشترين يساعد أولئك الذين يعانون أكثر وهو متشكك بشأن مفهوم “Build Canada Homes” في سوق تورونتو الكبرى المالي. يؤكد كلا الخبيرين على حدود التأثير الفيدرالي على أسعار السوق.
تستمر النقاشات الأساسية: هل يجب أن تركز السياسة على العرض فقط، أم يجب أن تدير الطلب والمضاربة أيضًا؟ ما مدى أهمية الإسكان غير السوقي (الاجتماعي، التعاوني)؟ تدعو منصة الحزب الديمقراطي الجديد بقوة إلى التوسع غير السوقي وحماية المستأجرين مثل مراقبة الإيجارات، بينما تعتمد الأحزاب الأخرى بشكل أكبر على حوافز السوق. بغض النظر عن نتيجة الانتخابات، فإن الطريق إلى الأمام معقد. تعتمد الخطط الفيدرالية بشكل كبير على التعاون الإقليمي والبلدي، وهو أمر بعيد عن الضمان، خاصة بالنظر إلى السياسات المتضاربة مثل مشروع القانون 23 في أونتاريو. يضيف عدم اليقين الاقتصادي، وخاصة التوترات التجارية، طبقة أخرى من المخاطر.

الخلاصة: طريق طويل أمامنا
يعكس التركيز السياسي المكثف على أزمة الإسكان في منطقة تورونتو الكبرى خطورتها. بينما تقدم الأحزاب الفيدرالية رؤى متميزة، فإن معالجة هذه المشكلة العميقة الجذور تتطلب أكثر من الوعود الانتخابية. تتطلب الحلول المستدامة إجراءات منسقة عبر الحكومات، لمعالجة قيود العرض وضغوط الطلب مثل التمويل. يبدو أن التوسع الكبير في الإسكان غير السوقي وحماية المستأجرين القوية أمران ضروريان. في نهاية المطاف، تتطلب استعادة القدرة على تحمل التكاليف في منطقة تورونتو الكبرى التزامًا طويل الأمد وربما تحولًا أساسيًا في النظر إلى الإسكان بشكل أقل كسلعة وأكثر كبنية تحتية أساسية وحق من حقوق الإنسان.
***

هل تراجع أسعار الفائدة هو المفتاح لإحياء سوق العقارات؟
كتب المهندس : هاني آدم ميسيساغا- اونتاريو.

في ظل التحديات الاقتصادية العالمية التي تمر بها الأسواق، يظل سوق العقارات واحدًا من أكثر القطاعات التي تتأثر بشكل مباشر بتقلبات أسعار الفائدة. في كندا، ومع انخفاض أسعار الفائدة تدريجيًا منذ منتصف عام 2024، بدأ الحديث يزداد حول مدى قدرة هذا الانخفاض على إحياء السوق العقاري، الذي شهد تباطؤًا ملحوظًا خلال الأعوام السابقة. لكن، هل يكفي انخفاض أسعار الفائدة وحده لإعادة الزخم إلى السوق؟ أم أن هناك عوامل أخرى تلعب دورًا رئيسيًا في تحديد مسار السوق العقاري؟
أسعار الفائدة وتأثيرها على السوق العقاري: لا شك أن أسعار الفائدة هي واحدة من أهم العوامل المؤثرة في سوق العقارات. فهي تحدد تكلفة الاقتراض بالنسبة للمشترين وتؤثر بشكل كبير على قراراتهم المالية. عندما بدأت أسعار الفائدة بالارتفاع في عام 2022، من مستوى منخفض بلغ 0.25% إلى ذروة وصلت إلى 5% في منتصف عام 2023، شهد السوق العقاري تباطؤًا حادًا. هذا الارتفاع أدى إلى إلغاء العديد من المشاريع العقارية الجديدة، وتراجع في أسعار المنازل، وانخفاض ملحوظ في عدد المعاملات العقارية.
لكن منذ منتصف عام 2024، بدأت أسعار الفائدة في الانخفاض، حيث خفض بنك كندا المركزي سعر الفائدة تدريجيًا ليصل إلى 3% بحلول يناير 2025، وهو أدنى مستوى له منذ سبتمبر 2022. هذا التراجع أعاد الأمل إلى السوق العقاري، حيث بدأت تظهر علامات انتعاش تدريجي.
وفقًا لتقرير هيئة الإسكان الكندية (CMHC)، فإن انخفاض أسعار الفائدة قد ساهم بالفعل في زيادة الطلب على المنازل، خاصة من قبل المشترين لأول مرة. كما أوضح التقرير أن مبيعات المنازل في بعض المناطق مثل ألبرتا وكيبيك قد وصلت إلى مستويات تاريخية، بينما بدأت الأسعار في الارتفاع مجددًا في الأسواق الميسورة مثل تورنتو وفانكوفر، وإن كان بوتيرة أبطأ.
طلب مؤجل ينتظر الفرصة المناسبة: أحد العوامل التي تشير إلى إمكانية انتعاش السوق العقاري هو وجود طلب مؤجل من قبل المشترين. كما أوضح كيفن هيوز، نائب كبير الاقتصاديين في هيئة الإسكان الكندية، فإن العديد من المشترين كانوا يخططون لشراء منازل قبل جائحة كورونا، لكن الظروف الاقتصادية غير المستقرة وارتفاع أسعار الفائدة أجبرتهم على تأجيل قراراتهم.
الآن، ومع انخفاض أسعار الفائدة، بدأ هؤلاء المشترون في العودة إلى السوق، مما أدى إلى زيادة الطلب على المنازل، خاصة في السوق الثانوية. يقول هيوز: “هذا الطلب المؤجل يشمل مجموعة متنوعة من المشترين، من الشباب الذين يبحثون عن منازلهم الأولى إلى الملاك الذين يسعون إلى الترقية أو التقاعد.”
وأشار إلى أن المشترين يفضلون السوق الثانوية نظرًا لتنوع الخيارات والأسعار الأقل مقارنة بالمنازل الجديدة. ويُتوقع أن يستمر هذا الطلب في النمو خلال العام 2025، خاصة إذا استمرت أسعار الفائدة في الانخفاض.
التحديات التي تواجه السوق العقاري: على الرغم من التأثير الإيجابي لانخفاض أسعار الفائدة، فإن السوق العقاري يواجه تحديات كبيرة لا يمكن تجاهلها.
ارتفاع تكاليف البناء: واحدة من أكبر المشاكل التي تواجه السوق هي الارتفاع الكبير في تكاليف البناء. منذ عام 2022، ارتفعت تكاليف المواد الخام، إلى جانب نقص العمالة في قطاع البناء، مما أدى إلى زيادة تكاليف تطوير المشاريع العقارية.
كما أن الرسوم الحكومية المرتفعة، مثل رسوم التطوير العقاري في منطقة تورنتو الكبرى، تُشكل عائقًا كبيرًا أمام المطورين العقاريين. وفقًا لتقرير جمعية بناء المنازل في أونتاريو، ارتفعت رسوم التطوير بمقدار 42,000 دولار لكل وحدة سكنية منخفضة الارتفاع و32,000 دولار لكل وحدة مرتفعة الارتفاع منذ عام 2022. هذه التكاليف الإضافية يتم تحميلها في النهاية على المشترين، مما يجعل المنازل الأقل تكلفة بعيدة المنال بالنسبة للكثيرين. يقول ريتشارد ليال، رئيس مجلس البناء السكني في أونتاريو: “الرسوم المرتفعة تؤثر بشكل غير عادل على المشترين ذوي الدخل المنخفض، مما يجعلهم الأكثر تأثرًا بهذه التكاليف.”
نقص المعروض من المنازل: عامل آخر يؤثر على السوق هو نقص المعروض من المنازل. في حين أن الطلب على المنازل قد بدأ في الارتفاع، فإن العرض لا يزال محدودًا. وفقًا لتقرير هيئة الإسكان الكندية، فإن عدد المشاريع العقارية الجديدة التي تم إطلاقها في عام 2024 كان أقل بكثير من المتوسط السنوي، مما يعني أن السوق قد يواجه صعوبة في تلبية الطلب المتزايد.
السياسات الحكومية وتأثيرها على السوق: بالإضافة إلى أسعار الفائدة، تلعب السياسات الحكومية دورًا كبيرًا في تحديد مسار السوق العقاري. من المتوقع أن يكون للانتخابات الفيدرالية المقبلة تأثير كبير على السوق، حيث يتوقع العديد من الخبراء أن يتم التركيز على سياسات الإسكان كجزء أساسي من الحملات الانتخابية. بعض السياسات التي يمكن أن تسهم في تحسين السوق تشمل تخفيف اختبارات الإجهاد للمقترضين، وتمديد فترات السداد، وتقديم حوافز ضريبية للمشترين لأول مرة. لكن في الوقت نفسه، هناك مخاوف من تأثير العوامل الخارجية مثل الرسوم الجمركية التي قد تفرضها الولايات المتحدة على السلع الكندية. هذه الرسوم قد تؤدي إلى زيادة تكاليف البناء، مما يعوق جهود تحسين المعروض السكني.
نظرة تفاؤلية للمستقبل: على الرغم من هذه التحديات، هناك أسباب للتفاؤل بشأن مستقبل السوق العقاري في كندا. تاريخيًا، أثبت السوق قدرته على التكيف مع الأزمات. ففي الثمانينيات، عندما كانت أسعار الفائدة تصل إلى 18%، استمر الناس في شراء المنازل. واليوم، مع انخفاض أسعار الفائدة وزيادة الاهتمام بالاستثمار في العقارات، يبدو أن السوق مستعد لاستعادة قوته تدريجيًا. كما أن الانخفاض المستمر في معدلات التضخم، إلى جانب سياسات حكومية داعمة، يمكن أن يساهم في تحسين القدرة الشرائية للمشترين وزيادة النشاط العقاري.
ختامًا: نحو سوق عقاري أكثر استقرارًا: بينما لا يمكن إنكار أهمية انخفاض أسعار الفائدة في تحفيز السوق العقاري، إلا أن الحلول طويلة الأمد تتطلب معالجة التحديات الهيكلية التي تواجه القطاع. من الضروري أن تعمل الحكومة والمطورون معًا لتقديم حلول مبتكرة تُخفف من تكاليف البناء وتحسن من توافر المنازل بأسعار معقولة. بالتزامن مع ذلك، فإن استمرار انخفاض أسعار الفائدة يمكن أن يعيد الثقة إلى السوق ويشجع المزيد من المشترين على الاستثمار في العقارات. ومع وجود طلب قوي مؤجل واستعداد السوق للتكيف مع التحديات، يمكننا أن نتوقع عامًا أكثر إشراقًا لسوق العقارات في كندا.

عايش سبيل
كيف يمكن لسياسات ترامب أن تُدشّن عصرًا ذهبيًا جديدًا للعقارات الكندية؟
كتب : المهندس هاني آدم – ميسيساغا اونتاريو.

بينما نشاهد حفل تنصيب دونالد ترامب الثاني، والذي ينتظره العالم بفارغ الصبر. فلطالما كانت التحولات السياسية في الولايات المتحدة ذات تأثيرات واسعة النطاق، وبالنسبة لكندا خصوصا، فإن هذه اللحظة لا تُشكّل تحديات فحسب، بل تُقدّم فرصًا هائلة. فيما يتعلق بسوق العقارات الكندية، فإن الرهانات عالية جدًا. يمكن لسياسات ترامب المالية، وأولوياته التجارية، واستراتيجياته الاقتصادية أن تعيد تشكيل الأسواق العالمية. ومع ذلك، بدلاً من التركيز على المخاطر، يجب على مالكي المنازل والمستثمرين الكنديين اعتبار هذه اللحظة نقطة تحول رئيسية — حيث يمكن لسوق العقارات الكندية أن تزدهر وتصل إلى آفاق غير مسبوقة. من تأثير سياسات الخزانة الأميركية إلى ديناميكيات التجارة، يعني الترابط بين اقتصادينا أن قطاع العقارات الكندي في وضع فريد للاستفادة من هذا العصر الجديد من التحول. دعونا نستكشف الفرص التي تنتظرنا وكيف يمكن للكنديين الاستفادة من موجة التغيير هذه.
إرث من التأثير والتكيّف: لطالما كانت الاقتصادات الأميركية والكندية مترابطة بشكل عميق، وتُظهر التاريخ كيف يمكن للسياسات المالية الأميركية أن تُعيد تشكيل المشهد المالي في كندا بشكل كبير. ومع ذلك، أثبتت كندا مرارًا قدرتها على التكيف والابتكار والخروج أقوى من أي وقت مضى.
حقبة ريغان: محفّز للابتكار: في الثمانينيات، جلبت سياسات ريغان الاقتصادية (ريغانوميكس) فترة من ارتفاع أسعار الفائدة، مما أجبر كندا على أن تحذو حذوها. وبينما خلق هذا تحديات قصيرة المدى من حيث القدرة على تحمل التكاليف، فقد حفّز أيضًا الابتكار المالي وعزّز الأسس طويلة الأجل لسوق الإسكان الكندي.
الأزمة المالية العالمية 2008: فرصة لكندا: الأزمة المالية العالمية لعام 2008، التي نشأت في الولايات المتحدة، تسببت في البداية في حالة من الذعر العالمي. ومع ذلك، فإن السياسات المالية الأميركية، بما في ذلك التيسير الكمي، استقرت الأسواق وأرسلت رأس المال يتدفق إلى كندا. هذا التدفق من السيولة، جنبًا إلى جنب مع أسعار الفائدة المنخفضة تاريخيًا، أدى إلى ازدهار العقارات في مدن مثل تورونتو وفانكوفر. لقد كان هذا لحظة فاصلة أظهرت سمعة كندا كوجهة آمنة وجذابة لرأس المال العالمي.
سياسات ترامب: فرص للعقارات الكندية
مع تولي ترامب منصبه، من المتوقع أن تضع سياساته المالية والنقدية نغمة الأسواق العالمية، مما يخلق فرصًا كبيرة لقطاع العقارات في كندا.
سياسات الخزانة الأميركية قد تُعزز الاستثمار في كندا: يمكن أن يؤدي تركيز ترامب المحتمل على زيادة إصدار السندات الأميركية والتحفيز المالي إلى تعزيز قوة الدولار الأميركي. بالنسبة للعقارات الكندية، فإن هذا يُمثّل فرصة ذهبية:
• زيادة الاهتمام العالمي: غالبًا ما يدفع الدولار الأميركي القوي المستثمرين الدوليين إلى البحث عن أسواق بديلة للتنويع. سوق العقارات الكندي، المعروف بشفافيته واستقراره، في وضع مثالي لجذب هذا التدفق من رأس المال الأجنبي.
• تكاليف اقتراض أقل: إذا أدت سياسات ترامب إلى خفض أسعار الفائدة في الولايات المتحدة، فقد تتبع كندا نفس النهج، مما يخلق بيئة اقتراض مواتية للمشترين والمستثمرين الكنديين. يمكن أن تُشعل معدلات الفائدة المنخفضة الطلب على الإسكان وتفتح الأبواب أمام المشترين لأول مرة.
السياسات التجارية والنمو الإقليمي: بينما قد تخلق سياسات ترامب الحمائية تحديات لبعض القطاعات، فإنها تُوفر أيضًا فرصًا للقطاعات الأخرى:
• المقاطعات الغنية بالموارد: يمكن أن يؤدي تركيز ترامب على الاستقلال في الطاقة والإنفاق على البنية التحتية إلى زيادة الطلب على النفط الكندي والغاز الطبيعي والسلع الأخرى. يمكن أن تشهد مقاطعات مثل ألبرتا وساسكاتشوان ونيوفاوندلاند نموًا اقتصاديًا، مما يزيد من الطلب على الإسكان في هذه المناطق.
• تنويع الأسواق الإقليمية: مع تحول أنماط التجارة العالمية، يمكن للمدن الأصغر والمناطق غير المستغلة بالكامل في كندا أن تستفيد من زيادة الاستثمارات وتدفقات السكان. المستثمرون الذين يتطلعون إلى ما وراء المراكز الحضرية الكبرى مثل تورونتو وفانكوفر قد يجدون عوائد قوية في الأسواق الناشئة.
الإنفاق على البنية التحتية: تأثير إيجابي على كندا
يمكن أن يُحدث تركيز ترامب على الإنفاق على البنية التحتية في الولايات المتحدة تأثيرات إيجابية لكندا، خاصة لقطاعات البناء والمواد والخدمات الهندسية. يمكن أن يؤدي هذا الطلب المتزايد إلى خلق فرص عمل، وتعزيز الاقتصادات المحلية، ودعم أسواق العقارات في كل من المناطق الحضرية والريفية.
دروس من الجائحة: خارطة طريق للنمو
قدّمت جائحة كوفيد-19 دروسًا قيّمة حول كيفية تأثير السياسات المالية الأميركية على أسواق الإسكان الكندية. خلال الأزمة، أدت تدابير التحفيز الأميركية إلى خلق سيولة عالمية، مما مكّن من تحقيق معدلات رهن عقاري منخفضة قياسية في كندا. أدى ذلك إلى ازدهار في الإسكان مع بحث الناس عن منازل أكبر ومساحات أوسع. مع تنفيذ إدارة ترامب تدابير مالية جديدة، يمكن أن تظهر أنماط مماثلة. مع احتمال تدفق رأس المال العالمي وبيئة أسعار فائدة مواتية، يمكن أن تشهد أسواق العقارات الكندية فترة أخرى من ارتفاع الطلب وزيادة القيم.
رؤية مليئة بالفرص للكنديين: يُقدم المشهد العالمي المتغير للكنديين فرصة لإعادة التفكير وإعادة التمركز والاستفادة من الفرص الجديدة في قطاع العقارات.
استكشاف الأسواق الناشئة بينما ستظل مدن مثل تورونتو وفانكوفر ومونتريال جذابة دائمًا، تُوفر المدن والمناطق الأصغر إمكانات غير مستغلة. يمكن أن تشهد المجتمعات في ألبرتا وساسكاتشوان وكندا الأطلسية نموًا مع زيادة النشاط الاقتصادي. تنويع الاستثمارات العقارية: تُعد العقارات السكنية متعددة الأسر والعقارات الصناعية من بين أكثر فئات الأصول مرونة. مع زيادة التجارة الإلكترونية والنمو السكاني، تُوفر هذه القطاعات عوائد مستقرة وإمكانات نمو طويلة الأجل.
جذب رأس المال العالمي: سمعة كندا بالاستقرار والأمان تجعلها مغناطيسًا للمستثمرين الدوليين. من خلال الترويج لسوق العقارات الكندي في الخارج وخلق سياسات صديقة للاستثمار، يمكن لأصحاب المصلحة الوصول إلى مجموعة أكبر من رأس المال العالمي.
الاستفادة من بيئة الفائدة المنخفضة: إذا ظلت تكاليف الاقتراض مواتية، فيجب على الكنديين التفكير في إعادة تمويل الرهون العقارية الموجودة أو دخول السوق كمشترين. هذه فرصة ممتازة للمشترين لأول مرة والمستثمرين للحصول على عقارات بأسعار تنافسية.
الصورة الأكبر: عصر جديد من النمو: يدخل سوق العقارات الكندي فترة من التحول، مليئة بإمكانات هائلة. قد تُحدث سياسات ترامب تغييرات عالمية، لكنها تُوفر أيضًا فرصًا للكنديين للابتكار والاستثمار والنمو. لطالما كانت العقارات في كندا قصة عن المرونة والتكيف والنجاح. من خلال التركيز على النمو طويل الأجل، والتنويع، وجذب رأس المال الدولي، يمكن لكندا أن تستمر في الازدهار كقائد عالمي في العقارات. بينما تُشكّل إدارة ترامب المشهد الاقتصادي، يبقى شيء واحد واضحًا: كندا في وضع فريد للاستفادة. مع الاستراتيجيات الصحيحة، يمكن لمالكي المنازل والمستثمرين الكنديين ليس فقط تجاوز هذه التغييرات، بل الخروج منها أقوى وأكثر ديناميكية وأكثر ازدهارًا من أي وقت مضى.

مستقبل العقارات الكندية مشرق — السؤال هو: هل أنتم مستعدون للاستفادة منه؟
***

عايش سبيل

الاستفادة الذكية من التخفيض الضريبي الموسمي في كندا: فرص وتحديات
كتب : المهندس هاني آدم . ميسيساغا اونتاريو

مع إطلالة موسم الأعياد، أطلقت الحكومة الكندية مبادرة تخفيض مؤقت لضريبة السلع والخدمات المنسقة (GST/HST) على سلع مختارة، سارية المفعول من 14 ديسمبر 2024 حتى 15 فبراير 2025. هذه الخطوة، التي تهدف إلى تخفيف الأعباء المالية عن كاهل الكنديين في ظل ارتفاع تكاليف المعيشة، تحمل في طياتها فرصًا للتوفير وتحديات اقتصادية تستدعي الدراسة المتأنية.
نظرة متعمقة على السلع المشمولة بالتخفيض: يشمل التخفيض الضريبي باقة واسعة من السلع، مصممة لتلبية احتياجات متنوعة للأسر. تتضمن هذه الباقة تشكيلة غنية من الأطعمة والمشروبات، بدءًا من المواد التموينية اليومية والوجبات الجاهزة، وصولًا إلى الوجبات الخفيفة والمشروبات غير الكحولية. كما يشمل التخفيض وجبات المطاعم، سواء كانت داخل الصالة أو طلبات خارجية أو توصيل، بالإضافة إلى البقشيش إذا كان مدرجًا في الفاتورة. علاوة على ذلك، يمتد التخفيض ليشمل مستلزمات الأطفال، كالملابس والأحذية (ذات النعل الذي لا يتجاوز 24.25 سم)، والحفاضات، وأنواع معينة من الملابس الرياضية. وتضم القائمة أيضًا الألعاب، كألعاب الطاولة والورق والبناء والدمى، ووحدات التحكم في ألعاب الفيديو , لكن تجدر الإشارة إلى أن الألعاب القابلة للتنزيل أو عبر الإنترنت، والمقتنيات الموجَّهة للبالغين، مستثناة من التخفيض. وتُعفى أيضًا الكتب المطبوعة والمجلات ذات المحتوى الإعلاني المحدود والصحف من الضرائب، في حين أن الكتب الإلكترونية والكتب الصوتية القابلة للتنزيل لا تشملها الإعفاءات. وأخيرًا، تندرج أشجار عيد الميلاد والأشجار الزخرفية المشابهة ضمن قائمة السلع المعفاة.
آلية عمل الإعفاء الضريبي: يطبق الإعفاء الضريبي بشكل مباشر عند نقطة البيع، بمعنى أن ضريبة السلع والخدمات (GST/HST) لن تُحتسب على السلع المؤهلة. هذا يلغي الحاجة إلى أي إجراءات أو أوراق للمطالبات من جانب المستهلكين. والأهم من ذلك، أن هذا الإعفاء الضريبي يمتد ليشمل سلسلة التوريد بأكملها، مما يعني أن الشركات تستفيد بدورها من الإعفاء على السلع التي تشتريها من المصنعين وتجار الجملة. يهدف هذا إلى ضمان وصول الفوائد إلى المستهلكين. وفي المقاطعات التي وحدت ضريبة المبيعات مع ضريبة السلع والخدمات لإنشاء ضريبة السلع والخدمات (HST)، سيتم حذف الضريبة بالكامل عند الشراء، مما يوفر وفورات أكبر في تلك المناطق. تقدر الحكومة الفيدرالية أن الأسرة التي تنفق 2000 دولار خلال هذه الفترة يمكن أن توفر ما بين 100 و 300 دولار. إلا أن التقديرات المستقلة من مجلس المؤتمرات الكندي تشير إلى أن متوسط التوفير للأسر سيكون في حدود 100 إلى 200 دولار. وعلى الرغم من أن هذه الوفورات موضع ترحيب، إلا أنه من الضروري إدارة التوقعات وفهم الآثار الاقتصادية الأوسع نطاقًا لهذه السياسة.
الآثار الاقتصادية المحتملة وتحدياتها: في حين أن الهدف من التخفيض الضريبي هو تخفيف الأعباء المالية، إلا أنه من الضروري أن نكون على دراية بالآثار الاقتصادية المحتملة. أحد المخاوف هو احتمال زيادة الطلب، مما قد يؤدي إلى ضغوط تضخمية قصيرة الأجل إذا لم يستطع العرض مواكبة ذلك. هذه ظاهرة شائعة لوحظت في مبادرات تخفيض الضرائب السابقة في كندا. وهناك خطر آخر يتمثل في أن الشركات قد لا تمرر كامل الوفورات الضريبية إلى المستهلكين، وتختار بدلاً من ذلك الاحتفاظ بجزء من الفائدة. هذا “الجمود السعري” قد يقلل من التأثير المرجو من التخفيض الضريبي. علاوة على ذلك، قد لا تتوزع فوائد التخفيض الضريبي بالتساوي بين جميع الأسر. فمن المرجح أن تستفيد الأسر ذات الدخل المرتفع، التي تميل إلى إنفاق المزيد على السلع الكمالية، بشكل أكبر من هذا التخفيض، حيث أن العديد من السلع الغذائية الأساسية كالخضروات والحليب معفاة بالفعل من الضرائب. ويشمل التخفيض الضريبي بشكل أساسي سلعًا كالوجبات الخفيفة والحلوى والمشروبات الكحولية، التي غالبًا ما تشتريها الأسر ذات الدخل المرتفع. وأخيرًا، من المهم الإشارة إلى أن التخفيض الضريبي سيكون له تأثيرات متفاوتة عبر المقاطعات. فالمقاطعات التي اعتمدت ضريبة السلع والخدمات (HST) ستشهد حذف الضريبة بالكامل، في حين أن المقاطعات ذات ضرائب المبيعات الإقليمية المنفصلة ستظل مضطرة لدفع تلك الضريبة، مما يؤدي إلى وفورات أقل بشكل عام.
تخطيط مالي استراتيجي للاستفادة من فترة التخفيض: أوصي بتبني نهج استراتيجي لتحقيق أقصى استفادة من هذا التخفيض الضريبي مع الحفاظ على ممارسات مالية سليمة. ابدأ بوضع خطة مفصلة لمشترياتك. ضع قائمة بالسلع المؤهلة التي تحتاجها أو تنوي شراءها خلال هذه الفترة، وتجنب الشراء الاندفاعي لمجرد أن السلع معفاة من الضرائب. ركز على أولوياتك، وابدأ بالسلع الأساسية كملابس الأطفال والغذاء والسلع المنزلية الضرورية، قبل التفكير في المشتريات التقديرية. قارن الأسعار بين مختلف المتاجر للتأكد من حصولك على أفضل صفقة، فالإعفاء الضريبي لا يعني بالضرورة أقل سعر. كن حذرًا في إنفاقك، والتزم بميزانيتك، وتجنب الإفراط في الإنفاق لتفادي تراكم الديون غير الضرورية. إذا أمكن، ففكر في استخدام الوفورات الناتجة عن هذا التخفيض الضريبي للمساهمة في تحقيق أهدافك المالية طويلة الأجل، كصندوق الطوارئ أو مدخرات التقاعد أو محفظتك الاستثمارية. وأخيرًا، تأكد من فهمك لقيود التخفيض الضريبي، ومعرفة السلع المشمولة والمستثناة لتجنب أي مفاجآت عند الدفع.
خلاصة القول: التعامل الحكيم مع التخفيض الضريبي: يقدم الإعفاء المؤقت لضريبة السلع والخدمات (GST/HST) فرصة قصيرة الأجل للكنديين للتوفير على مجموعة من السلع. ومع ذلك، من الضروري التعامل مع هذه الفترة بمنظور متوازن، مع فهم الفوائد المحتملة والآثار الاقتصادية الأوسع نطاقًا. من خلال التخطيط لمشترياتك، وتحديد أولويات احتياجاتك، ومقارنة الأسعار، والالتزام بالانضباط المالي، وفهم قيود التخفيض الضريبي، يمكنك تحقيق أقصى استفادة من هذه الفترة مع الاستمرار في العمل نحو تحقيق أهدافك المالية طويلة الأجل.
تنويه: هذه المقالة هي لأغراض إعلامية فقط ولا تشكل نصيحة مالية. يرجى استشارة مستشار مالي مؤهل للحصول على توصيات شخصية.
****