المهندس هاني آدم : تورونتو تختنق.. كيف تشعل أزمة السكن معركة الانتخابات الفيدرالية الكندية 2025؟

تورونتو تختنق: كيف تشعل أزمة السكن معركة الانتخابات الفيدرالية الكندية 2025؟
كتب : المهندس هاني آدم :

****
في قلب أكبر مدن كندا وأكثرها حيوية، تتفاقم أزمة صامتة تهدد نسيج المجتمع وتلقي بظلالها الثقيلة على مستقبل الملايين. إنها أزمة السكن في منطقة تورونتو الكبرى (GTA)، المعضلة التي تحولت من مجرد تحدٍ اقتصادي إلى ساحة صراع سياسي محتدم، حيث تتنافس الأحزاب الفيدرالية لكسب أصوات الناخبين بوعود قد تحدد مسار البلاد في انتخابات 2025 الحاسمة.
سوق بعيد المنال: ترسم الأرقام صورة قاتمة لأصحاب المنازل والمستأجرين الطموحين في منطقة تورونتو الكبرى. في السابق، كان متوسط تكلفة المنزل يتراوح بين ثلاثة وخمسة أضعاف متوسط دخل الأسرة السنوي؛ أما الآن، فقد تضخمت هذه النسبة إلى ما يقرب من عشرة أضعاف. تؤكد التحليلات الأخيرة ذلك، حيث وصلت نسبة السعر إلى الدخل في تورونتو إلى 13.4 في عام 2024، ارتفاعًا من 6.2 في عام 2000، وتستهلك تكاليف ملكية المنازل ما يقرب من 80٪ من متوسط دخل الأسرة. أصبح الادخار للحصول على دفعة أولى مهمة ضخمة، حيث يتطلب ما يقرب من خمس سنوات لشقة سكنية وأكثر من 25 عامًا لمنزل لأسرة ذات دخل متوسط. ولا يوفر الإيجار سوى القليل من الراحة. من الضروري كسب أكثر من 40 دولارًا في الساعة لتحمل تكلفة شقة نموذجية من غرفتي نوم دون تجاوز عتبة الدخل الموصى بها البالغة 30٪. وهذا يضع إيجارات السوق بعيدًا عن متناول أصحاب الحد الأدنى للأجور والعديد من العمال الأساسيين. ومما يزيد المشكلة تفاقمًا هو الخسارة المستمرة لوحدات الإيجار الميسورة التكلفة الحالية، والتي تقدر بـ 15 وحدة مفقودة مقابل كل وحدة جديدة يتم بناؤها في تورونتو. يواجه المستأجرون أيضًا التمييز والتهديد بـ “الإخلاء بحجة التجديد” (renovictions) والظروف المعيشية المتدنية. لم تظهر هذه الأزمة بين عشية وضحاها. أدت عوامل مثل أسعار الفائدة المنخفضة بعد الأزمة المالية العالمية، والنمو السكاني السريع المدفوع بشكل كبير بالهجرة، وزيادة تمويل الإسكان إلى ارتفاع الأسعار. تجاوز نمو أسعار المنازل في تورونتو (+142٪ بين 2010-2024) معظم المدن العالمية الكبرى. في حين أن رفع أسعار الفائدة الأخير من قبل بنك كندا قد أدى إلى تهدئة السوق قليلاً، مما أدى إلى انخفاضات طفيفة في متوسط أسعار البيع وإيجارات الشقق السكنية، إلا أن هذه التغييرات الدورية لم تؤثر على عدم القدرة الهيكلية الأساسية على تحمل التكاليف.
الرياح الاقتصادية والسياسية المعاكسة: يعمل سوق الإسكان في بيئة اقتصادية معقدة. بدأ بنك كندا، بعد رفع أسعار الفائدة بقوة لمكافحة التضخم، في خفض سعر الفائدة الرئيسي في منتصف عام 2024، ليصل إلى 2.75٪ بحلول مارس 2025. ومع ذلك، أدى عدم اليقين المستمر المحيط بالسياسة التجارية الأمريكية والتعريفات الجمركية في عهد الرئيس ترامب إلى خلق رياح معاكسة كبيرة، مما أضعف الثقة وعقد قرارات البنك. أبقى البنك أسعار الفائدة ثابتة في قراره الصادر في 16 أبريل 2025، مما يعكس حالة عدم اليقين هذه.
تضيف السياسات الإقليمية طبقة أخرى من التعقيد. يهدف مشروع القانون 23 في أونتاريو، قانون بناء المزيد من المنازل بشكل أسرع، إلى تسريع البناء عن طريق تخفيف تقسيم المناطق، وخفض رسوم التطوير (DCs)، والحد من الرقابة البلدية. بينما يهدف إلى زيادة العرض، يجادل النقاد بأنه يقوض الموارد المالية البلدية اللازمة للبنية التحتية، ويضعف حماية البيئة، ويحد من توفير وحدات سكنية ميسورة التكلفة حقًا. يخلق هذا الإطار الإقليمي احتكاكًا محتملاً مع أهداف الإسكان الفيدرالية.
وعود الانتخابات: مسارات متباينة
مع وجود ما يقرب من مقعد واحد من كل ستة مقاعد فيدرالية في منطقة تورونتو الكبرى، تعد القدرة على تحمل تكاليف الإسكان أولوية قصوى لجميع الأحزاب الرئيسية، على الرغم من اختلاف حلولها المقترحة اختلافًا كبيرًا.
● الليبراليون (مارك كارني): التركيز على زيادة العرض عبر صندوق تسريع الإسكان المعزز وبرنامج قروض بناء الشقق. يقترحون إنشاء شركة تاج جديدة بقيمة 35 مليار دولار، “Build Canada Homes”، لتمويل الإسكان الجاهز والميسور التكلفة. يتم تقديم خفض مستهدف لضريبة السلع والخدمات (GST) على المنازل الجديدة التي تقل قيمتها عن مليون دولار، ولكن فقط لمشتري المنازل لأول مرة.
● المحافظون (بيير بوالييفر): يستخدمون نهج “العصا”، حيث يلزمون البلديات بزيادة البناء بنسبة 15٪ سنويًا أو مواجهة تخفيضات في التمويل. يقترحون خفضًا أوسع لضريبة السلع والخدمات (على المنازل الجديدة التي تقل قيمتها عن 1.3 مليون دولار لجميع المشترين) ويخططون لبيع الأراضي والمباني الفيدرالية للتطوير، مع إعطاء الأولوية للمشاريع الميسورة التكلفة. يعرضون أيضًا تعويض المدن عن خفض رسوم التطوير.
● الحزب الديمقراطي الجديد (جاغميت سينغ): التأكيد على الحلول غير السوقية وحماية المستأجرين. يتعهدون بتمكين بناء 3 ملايين منزل بحلول عام 2030، باستخدام الأراضي الفيدرالية لبناء أكثر من 100,000 وحدة سكنية خاضعة لرقابة الإيجارات. ستمول استراتيجية إسكان وطنية دائمة بقيمة 16 مليار دولار المدن والمقاطعات التي تفي بمعايير مثل زيادة الكثافة، ومراقبة الإيجارات، وأهداف الإسكان غير السوقي. يعدون أيضًا بقانون حقوق المستأجرين، وحظر شراء كبار الملاك من الشركات للعقارات الإيجارية الميسورة التكلفة الحالية، وزيادة التمويل للمنظمات غير الربحية.
شكوك الخبراء والتحديات المستمرة: يعرب خبراء الإسكان عن حذرهم بشأن فعالية بعض المقترحات. يتساءل ستيف بوميروي من جامعة ماكماستر عما إذا كانت تخفيضات ضريبة السلع والخدمات تفيد المشترين حقًا أم المطورين فقط. يشكك جون باساليس من Realosophy في أن توسيع نطاق تخفيضات ضريبة السلع والخدمات ليشمل جميع المشترين يساعد أولئك الذين يعانون أكثر وهو متشكك بشأن مفهوم “Build Canada Homes” في سوق تورونتو الكبرى المالي. يؤكد كلا الخبيرين على حدود التأثير الفيدرالي على أسعار السوق.
تستمر النقاشات الأساسية: هل يجب أن تركز السياسة على العرض فقط، أم يجب أن تدير الطلب والمضاربة أيضًا؟ ما مدى أهمية الإسكان غير السوقي (الاجتماعي، التعاوني)؟ تدعو منصة الحزب الديمقراطي الجديد بقوة إلى التوسع غير السوقي وحماية المستأجرين مثل مراقبة الإيجارات، بينما تعتمد الأحزاب الأخرى بشكل أكبر على حوافز السوق. بغض النظر عن نتيجة الانتخابات، فإن الطريق إلى الأمام معقد. تعتمد الخطط الفيدرالية بشكل كبير على التعاون الإقليمي والبلدي، وهو أمر بعيد عن الضمان، خاصة بالنظر إلى السياسات المتضاربة مثل مشروع القانون 23 في أونتاريو. يضيف عدم اليقين الاقتصادي، وخاصة التوترات التجارية، طبقة أخرى من المخاطر.

الخلاصة: طريق طويل أمامنا
يعكس التركيز السياسي المكثف على أزمة الإسكان في منطقة تورونتو الكبرى خطورتها. بينما تقدم الأحزاب الفيدرالية رؤى متميزة، فإن معالجة هذه المشكلة العميقة الجذور تتطلب أكثر من الوعود الانتخابية. تتطلب الحلول المستدامة إجراءات منسقة عبر الحكومات، لمعالجة قيود العرض وضغوط الطلب مثل التمويل. يبدو أن التوسع الكبير في الإسكان غير السوقي وحماية المستأجرين القوية أمران ضروريان. في نهاية المطاف، تتطلب استعادة القدرة على تحمل التكاليف في منطقة تورونتو الكبرى التزامًا طويل الأمد وربما تحولًا أساسيًا في النظر إلى الإسكان بشكل أقل كسلعة وأكثر كبنية تحتية أساسية وحق من حقوق الإنسان.
***