عايش سبيل
كتب : المهندس هاني أدم .
مشكلة الشقق الصغيرة في تورونتو: هل يمكن تحويل الوحدات الصغيرة إلى مساحات معيشة أكبر وأكثر راحة؟
*****
مقدمة: شهدت مدينة تورونتو خلال السنوات الأخيرة طفرة في بناء الشقق السكنية الصغيرة، حيث تنتشر وحدات الاستوديو وغرفة النوم الواحدة في قلب المدينة. ومع تراجع الطلب وزيادة المعروض، أصبحت هذه الشقق الصغيرة من أصعب العقارات بيعًا أو تأجيرًا، ما دفع المطورين والمستثمرين لإعادة التفكير في استراتيجياتهم. في هذا المقال، سنناقش جذور المشكلة، والتحديات الهندسية والمالية والإدارية لتحويل الشقق الصغيرة إلى وحدات أكبر، والحلول المقترحة لجعل الحياة في المساحات الصغيرة أكثر راحة.
________________________________________
واقع السوق: وفرة الشقق الصغيرة وتراجع الطلب
وفقًا لمجلس العقارات الإقليمي في تورونتو، شكّلت شقق الاستوديو وغرفة النوم الواحدة حوالي 20% فقط من جميع معاملات بيع الشقق في الربع الأخير من عام 2024، بينما سيطرت الشقق الأكبر حجمًا (غرفة وصالة مع مكتب، أو غرفتين وصالة) على 72% من المبيعات. في الوقت ذاته، تراجعت الإيجارات بنسبة 5.8% على أساس سنوي، ما يعكس ضعف الطلب على الشقق الصغيرة، وهي ظاهرة ملحوظة في عدة مدن كندية كبرى. يؤكد جون باساليس، وسيط عقاري في تورونتو، أن الشقق الصغيرة جدًا (أقل من 550 قدم مربع) هي الأصعب في البيع حاليًا، ويصف الطلب عليها بأنه “بطيء جدًا”.
________________________________________
جذور المشكلة: وحدات صغيرة… ولكن غير عملية
على مدى السنوات الخمس الماضية، ركز المطورون العقاريون على بناء وحدات صغيرة بهدف تحقيق أقصى عائد لكل قدم مربع. يوضح كريستوفر وين، الرئيس التنفيذي لشركة Equiton Developments، أن السوق بدأ يدرك أن هذه الشقق ليست عملية أو مريحة للسكن اليومي، حتى وإن كانت أسعارها تبدو جذابة. ويضيف: “من منظور السعر، تبدو صفقة جيدة، لكن إذا لم تكن عملية أو قابلة للعيش، فإنها ليست كذلك فعليًا”. مع تحوّل السوق من مستثمرين يشترون الشقق الصغيرة بغرض التأجير أو إعادة البيع السريع إلى مشترين نهائيين يبحثون عن منازل للعيش، أصبح الطلب على المساحات الأكبر أكثر وضوحًا، وبدأت الاستراتيجيات السابقة تفقد فعاليتها.
________________________________________
التحديات الهندسية: هل يمكن دمج أو توسيع الشقق الصغيرة؟
يشرح وين أن تعديل تصميم الشقق ممكن أحيانًا خلال مراحل البناء الأولى، لكنه يصبح معقدًا ومكلفًا للغاية بعد اكتمال البناء. في الأبنية متوسطة الارتفاع، قد تكون الجدران الفاصلة من الخشب أو الفولاذ، ما يسهل التعديل نسبيًا. أما في الأبراج السكنية (أكثر من 12 طابقًا)، فالجدران عادة من الخرسانة المسلحة، ما يجعل دمج وحدتين مهمة هندسية مكلفة ومعقدة للغاية. حتى عند إمكانية إزالة الجدران، غالبًا ما يتطلب الأمر هدم مطبخ أو حمام كامل في إحدى الوحدات، ما يؤدي إلى هدر كبير في المواد والتجهيزات. ويشير باساليس إلى أن دمج الوحدات يحدث غالبًا في سوق الشقق الفاخرة فقط، حيث تكون الميزانيات أعلى والطلب على المساحات الكبيرة أكبر.
________________________________________
التحديات المالية والإدارية
من الناحية المالية، غالبًا ما يكون شراء وحدتين صغيرتين ودمجهما أكثر تكلفة من شراء شقة كبيرة جاهزة أو حتى منزل شبه منفصل في وسط تورونتو. فالشقق الصغيرة عادة ما يكون سعر القدم المربع فيها أعلى من الشقق الأكبر، ومع إضافة تكاليف الترميم والدمج، قد يتجاوز الاستثمار مليون دولار ونصف.
إداريًا، يخضع أي تعديل كبير في الشقق لموافقة مجلس إدارة البناية السكنية، وغالبًا ما تكون الإجراءات معقدة وبيروقراطية، خاصة في الأبنية المأهولة بالسكان. الحلول الأكثر واقعية تحدث في مشاريع البناء الجديدة أو في الأبنية التي تملكها جهة واحدة بالكامل.
________________________________________
حلول عملية لتحسين جودة الحياة في الشقق الصغيرة
حتى مع بقاء الشقق الصغيرة في السوق لفترات طويلة، يتوقع الخبراء أن يتم بيعها أو تأجيرها في نهاية المطاف، ولكن بعد تخفيض الأسعار بشكل ملحوظ. لذا، أصبح تحسين قابلية العيش في المساحات الصغيرة ضرورة ملحة. من بين الحلول المقترحة:
• الجدران المتحركة والأثاث متعدد الاستخدامات: لزيادة مرونة استخدام المساحة.
• وحدات التخزين الخارجية: لتقليل الفوضى داخل الوحدة.
• المساحات المشتركة والمرافق المجتمعية: مثل غرف الاجتماعات أو الصالات الرياضية أو المطابخ المشتركة، لتعويض نقص المساحة الخاصة.
تؤكد هيلين ستوبس، أستاذة مساعدة في علوم العمارة بجامعة متروبوليتان تورونتو، أن على الحكومات المحلية والإقليمية تشجيع المطورين على بناء وحدات أكبر وأكثر ملاءمة للعيش، من خلال تخفيض رسوم التطوير أو تقديم حوافز للمشاريع التي تركز على الشقق العائلية.
________________________________________
استجابة المطورين: العودة إلى الشقق الأكبر
بدأ بعض المطورين بالفعل في تعديل تصاميم مشاريعهم المستقبلية لتلبية الطلب على المساحات الأكبر. على سبيل المثال، في مشروع Equiton في 875 The Queensway بتورونتو، أعيد تصميم الوحدات لتكون أكبر بنسبة 10% عن المخطط الأصلي، رغم أن التصاميم والموافقات كانت قد انتهت بالفعل. من المتوقع أن يكون هذا المشروع جاهزًا للسكن في 2027، ويعكس توجه السوق نحو الشقق الأكبر والأكثر راحة.
________________________________________
الخلاصة : تواجه سوق الشقق الصغيرة في تورونتو تحديات كبيرة نتيجة تغير الطلب وتغير تفضيلات المشترين. الحلول التقنية والهندسية ممكنة لكنها مكلفة ومعقدة، بينما يبقى تحسين جودة الحياة في المساحات الصغيرة وتقديم حوافز للمطورين لبناء وحدات أكبر هو الطريق الأمثل نحو سوق عقاري أكثر توازنًا واستدامة في المستقبل.
